Operação de crédito imobiliário 100% eletrônica se transforma em realidade em meio à disrupção promovida pelas fintechs de crédito

16/9/2020 –

A digitalização, fenômeno que ganhou impulso considerável por causa da pandemia e que hoje atinge praticamente todos os segmentos em alguma medida, sempre foi a base do modelo de negócios das fintechs. E, em meio a um ambiente financeiro cada vez mais disruptivo e inovador, a emissão da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) acaba de se tornar 100% eletrônica.

O processo foi conduzido em agosto pela Pontte, fintech de crédito que coordenou um grupo formado pela Bolsa de Valores (B3), Vórtx DTVM, QI Tech, Uniproof e Mauá Capital, para desenvolver o conceito que viabilizou a inovação. A Pontte e a QI Tech são associadas à ABCD (Associação Brasileira de Crédito Digital).

A CCI reúne em um único título o crédito imobiliário e, quando houver, a respectiva garantia imobiliária. O valor a receber ligado a um imóvel decorre de financiamento, empréstimo (o chamado home equity – imóvel oferecido pelo devedor como garantia pelo crédito) ou locação. A dívida com sua garantia é convertida em ativo financeiro para que seja negociado no mercado de capitais. Esse processo de conversão recebe o nome de securitização.

A alienação fiduciária é a garantia utilizada no financiamento e no home equity. Ou seja, em ambas as modalidades de crédito, o imóvel dado pelo devedor como garantia é transferido para o credor, uma instituição financeira, que permanece com a propriedade até que a dívida seja paga. A diferença é que, na alienação fiduciária, o dinheiro é destinado para aquisição do imóvel. Já no home equity, não há finalidade determinada, podendo os recursos serem empregados conforme a vontade do contratante, como abrir um negócio.

As fintechs de crédito aprovam com rapidez o crédito imobiliário e têm tecnologia para que todas as etapas, como a coleta de assinaturas, sejam digitais e seguras. O que contribui para essa agilidade é que os cartórios vêm se digitalizando desde o ano passado, facilitando a aprovação da documentação. Esse é um movimento nacional, ainda que São Paulo esteja bem à frente.

Ultrapassado esse momento de aprovação e concessão do crédito, o credor pode negociar na B3 – na Bolsa de Valores – o que tem a receber. Para isso, emite uma CCI, vendendo para outro investidor o direito de receber as parcelas desse crédito imobiliário sobre qual falamos.

A novidade foi que a B3 e a BSM Supervisão de Mercados autorizaram que a instituição custodiante (a que armazena os ativos em nome do seu titular) pudesse fazer a guarda dos termos de emissão em meio digital. Até então, isso era realizado somente em formato físico. Com essa permissão, a emissão da CCI passou a ser 100% eletrônica.

“Como resultado, a operação de crédito imobiliário tornou-se inteiramente digital. A contratação do financiamento imobiliário e do home equity pode ser realizada a distância, assim como a securitização, com a emissão da CCI correspondente”, diz a Chief Operations Officer da Pontte, Caroline Schulz.

A facilidade de converter a dívida em ativo financeiro é um impulso para que o mercado de CCI fique mais atrativo. De janeiro a julho deste ano, a demanda por CCI atingiu R$ 120 bilhões, alta de 8,3% em relação ao mesmo período de 2019.

“Esse novo procedimento permite ganho de agilidade na concessão de crédito imobiliário. Já para o mercado de capitais, significa diminuição dos custos e do tempo de emissão e registro das CCIs. É menos burocracia, portanto, para tomador de crédito e investidor, contribuindo dessa forma para o desenvolvimento do mercado imobiliário”, analisa Rafael Pereira, presidente da ABCD (Associação Brasileira de Crédito Digital).